首页 >  > 房产

“限价”时代 房企转变传统“利润逻辑”

发布时间:2018-06-15 12:27:24 来源: 新京报 责任编辑:李真

 “限价”时代 房企转变传统“利润逻辑”V68中国网生活频道_品味中国生活

一般商品房利润是15%-20%,业界称“限房价”项目为7%-8%;房企寻求高周转、合理运营以提升利润空间V68中国网生活频道_品味中国生活

 V68中国网生活频道_品味中国生活

 V68中国网生活频道_品味中国生活

上周末,北京第一批“限房价”项目入市,引发了业内不小的关注度。在“房住不炒”的指导思想下,大量限价房即将进入市场,无疑会对平抑房价上涨,解决供需矛盾,起到结构性调整的作用。不过,在土地出让时就已规定未来地产项目售价的“限价房”项目,也对房企的项目运营能力提出更高的要求。在新形势下,房企面临诸多新的挑战。V68中国网生活频道_品味中国生活

从抢地到精打细算V68中国网生活频道_品味中国生活

从2016年底,北京首宗“限价房”地块入市以来,房地产行业的拿地逻辑就已经悄悄发生了转变。曾经北京土地市场成为了资本和“高价地”的舞台,2014年掀起的“地王”潮,一度深刻改变了北京楼市的住房供应格局,以至于不少业内人士都将2015年称作是北京“豪宅元年”。显然这样的市场态势让整个房地产行业都陷入了一种非理性的状态。V68中国网生活频道_品味中国生活

中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰回忆:“2015年时,房企普遍陷入了土地饥渴状态,因为土地出让节奏的放缓,造成了土地供应的稀缺,各家房企在拿地上都比较拼。”V68中国网生活频道_品味中国生活

不过这种情况随着2016年底“限价房”的入市已经发生了根本性的转变。一位房企营销负责人告诉记者:“在2017年之前,企业拿地一般比较关注住宅面积和配建等指标,由于整个市场非常好,大家对于后市预期较高,有些企业甚至觉得不管怎样都能盈利。因此对于竞价结果,高一点也可以接受。而到了2017年之后,随着土地出让条件变得逐渐严苛,大家也看到了政府调控的决心和力度,预期也变得平稳,可能对于房企来说更多需要考虑成本和盈利方面的问题。”这也造成了北京土地市场热度降温,甚至有宅地流拍情况出现。V68中国网生活频道_品味中国生活

有业内人士表示,一般商品房项目的盈利大约在15%-20%,但是“限价房”由于比较严苛的出让条件,再加上房企的资金成本,想要有利润非常艰难。随着土地出让条件的逐渐细化,如今市场上的房企在拿地逻辑上肯定是有所改变的。V68中国网生活频道_品味中国生活

诸葛找房首席分析师陈雷也指出:“既然价格被限定,其他条件的设置也日趋成熟和科学。那么开发商很难通过一些‘小聪明’获得利润,能做的就只有通过加强运营和产品打造,来实现快速回款。因此,在拿地时,会更多地考虑地块的交通、生活配套等内容,而非单纯的住宅面积。而从“限价房”的容积率设置来看,“限价房”社区的容积率稳定在1.8-2.0之间,整体设计上,一般是以小高层为主。”V68中国网生活频道_品味中国生活

压缩周期提升利润V68中国网生活频道_品味中国生活

对于房企而言,一个非常现实的问题就是,“限价房”项目的利润如何实现。V68中国网生活频道_品味中国生活

“一般来讲,行业里有这样的规定,做普通保障房按照3%的薄利来定,如果从“限价房”通常使用的容积率来计算,限价房项目的利润应该在7%-8%。”易居研究院智库中心总监严跃进表示,北京的“限价房”盈利空间自然是不大的。V68中国网生活频道_品味中国生活

严跃进表示,盈利是房企拿地的时候需要注意的内容。所以从利润点看,涉及开发周期压缩和营销成本压缩等内容。V68中国网生活频道_品味中国生活

以最新挂出的顺义后沙峪地块为例,该地块限价5.5万元/平方米,建筑面积6.5万平方米(含住宅、商业、办公),以全部可售来计算,地块起始楼面价约2.7万元/平方米,销售均价不超过55583元/平方米(含全装修费用)。如果以起始地价成交,则企业仍将有盈利空间,如果按照溢价率50%的上限价格计算,则楼面价将超过4万元/平方米。这样企业的盈利空间将降低至1.5万元/平方米。V68中国网生活频道_品味中国生活

“一般的商品房建安成本3800元/平方米,“限价房”可能会低一点。”按照陈雷提供的数据分析,该地块如果达到竞价上限,房企的盈利空间将降低到1.1万元/平方米左右。考虑到企业资金成本的问题,这一数字可能会进一步下降。不过陈雷也表示,目前土地市场已经比较理性,“限价房”地块竞至竞价上限的可能性较小。在土地出让较理性的前提下,利润空间虽然有限,但是仍然存在。V68中国网生活频道_品味中国生活

不过也有业内人士向记者指出,如今各项目商办部分的销售条件也已经十分苛刻:“从消费者角度来看,500平方米起售的商业总价不低,首付款项足够购买一个120平方米左右的住宅项目。而从房企的角度来说,只能自持做租赁。”V68中国网生活频道_品味中国生活

考验房企操盘能力V68中国网生活频道_品味中国生活

一位品牌房企项目负责人向记者透露:“在所有条件都符合政府标准的前提条件下,“限价房”项目能维持正利润就算合格了。”据他透露,就算房企在用料上通过规模化采购和流程优化能够有一部分节省,还有一个绕不过去的点是人工成本的上涨非常厉害,这是谁都逃不掉的。V68中国网生活频道_品味中国生活

所以“限价房”项目的打造实际上非常考验开发商整体研发和规划水平。“如果说项目的整体流程上已经很成熟了,他不需要花费很多工夫和成本去约乙方做这些事的话,那他还是能省一部分钱的。”该负责人表示,“但如果房企在这方面比较薄弱,他需要走的每一道程序都需要成本,利润就越少。”V68中国网生活频道_品味中国生活

而思源地产市场发展部副总经理、首席分析师郭毅也向记者表示,“限价房”项目对于开发商运营能力提出了更高的要求。从现在来看,“限价房”项目在计算资金成本的情况下基本上不赚钱。2017年下半年之后,地价逐渐回归理性,这种项目可能还具有一些空间。V68中国网生活频道_品味中国生活

对于开发商来说,“限价房”的地只要合理还是可以拿的。郭毅向记者透露,一方面可以从产品打造上,做出一些高低差,除此之外,“住宅限价,可散售的商业和办公部分并未限定价格上限,这部分仍然存在盈利的可能。另外,按常规判断,地下车位和千人指标都能有一部分销售收益,当然这并不足以弥补开发商在高成本下的利润缺口。”V68中国网生活频道_品味中国生活

“房企的拿地逻辑主要在于“限价房”用地,迅速地产生现金流。抽出的现金可以迅速投资下一个项目,从而产生新的利润。这就是现在大家都在强调的高周转。周转越快,资金成本越低,这也是很多房企学习碧桂园的原因。”郭毅向记者表示。V68中国网生活频道_品味中国生活

此外,对于房企来讲,很多时候还不能只考虑利润问题。一位央企项目负责人表示:“实际上房企拿地也不仅仅考虑盈利的问题,也会考虑品牌方面和社会责任方面的问题。”(记者 陈禹铭)V68中国网生活频道_品味中国生活

责任编辑: 李真

相关阅读

上周末,北京第一批“限房价”项目入市,引发了业内不小的关注度。在“房住不炒”的指导思想下,大量限价房即将进入市场,无疑会对平抑房价上涨,解决供需矛盾,起到结构性调[详细]

2018-06-15 12:27:24

楼市多年来“冰火”两重天的格局正悄然逆转:一线城市波澜不惊,三四线城市则持续升温。在去库存取得积极进展的同时,不少中小城市的房价逐步攀升,纷纷迈过万元门槛,部分[详细]

2018-06-13 11:56:08

未来,贝壳找房将进入未来100个城市,与所有相信对用户好、合作共赢这一价值观的伙伴们,一起开创事业,构建一片以“住”为核心的开放生态新大陆,一起为当地消费者提供更[详细]

2018-06-12 09:20:59

服务升级赋能品牌 麦田房产获“2018中国品牌影响力100强”[详细]

2018-06-11 16:52:37

58集团租客“家”年华 敲响哈尔滨房产达人赛战鼓[详细]

2018-06-11 16:52:37

环信即时通讯云赋能协同OA,助力鑫苑打造地产行业标杆[详细]

2018-06-11 16:28:41

头条信息
精彩推荐
阅读排行
2018 FIFA世界杯话题热度迎来第一波高潮,32
今晚八点,由王者荣耀出品,黑驴传媒制作的文化
日前,罗格朗推出一款家用86墙壁AP面板和智能
随着时代的发展,很多传统技艺和中华传统文化
还记得自己的梦想是什么吗?
6月13日,由伊利集团主办的“活力主场”全国
【2018年6月,上海】2018年是“体育大年”,作
上午九点,2018全国高考正式拉开大幕,全国975

滚动资讯

关于我们 | 法律顾问:北京岳成律师事务所 | 刊登广告 | 联系方式 | 本站地图 | 对外服务:访谈 直播 广告 展会 无线

版权所有 中国互联网新闻中心 电子邮件: daqndavid@china.com.cn 电话: 86-10-88828000 京ICP证 040089号 网络传播视听节目许可证号:0105123

'); })(); '); })();